Quest’oggi il mio post si avventura in un territorio minato e molto pericoloso, come quello della determinazione dei valori di mercato. In particolare sulla determinazione dei valori di mercato degli edifici energeticamente efficienti.

Il mercato immobiliare ha subito negli ultimi cinque anni una profonda crisi. La crisi del mercato è stata proporzionale all’aumento della sensibilità sui temi della sostenibilità ed all’uscita delle normative per il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici nuovi e ristrutturati (Dlgs 192/05 e DM 59/09 smi). Questo ha fatto si che il poco che si è costruito o si è ristrutturato, sia stato fatto con buone caratteristiche d’isolamento termico e di efficienza impiantistica, con il leggittimo sfruttamento a fini commerciali da parte delle imprese, dell’immagine della casa efficiente e sostenibile. Le imprese di costruzione non hanno nel loro statuto la salvaguardia del mondo, ma il profitto ed è quindi corretto che promuovano e sfruttino il marketing dell’edificio energeticamente efficiente. Quello che più mi preoccupa è la speculazione nei confronti dell’acquirente finale. Mi spiego meglio a “smart city, la città intellingente”, trasmissione su Radio 24 che si occupa di sostenibilità a 360°, il 26 giugno 2013, Maurizio Melis, conduttore della trasmissione, ha intervistato Isabella Goldmann del Centro Studi Goldmann. L’architetto Goldmann ha presentato il caso studio di una ristrutturazione di un condominio a Milano, dove è stata realizzata, oltre che una ristrutturazione dei locali, anche un risanamento energetico, che ha trasformato l’edificio da classe energetica G a B. Il valore di mercato prima dell’intervento era di 4.500 €/mq, dopo un investimento di 450 €/mq per la ristrutturazione ed il risanamento, il valore di mercato è salito a 6.000 €/mq. Nell’intervista si è voluto sottolineare quanto il plus valore, fosse stato creato dall’aumento della classe energetica.

Come dicevo in premessa è un argomento molto pericoloso quello di entrare nelle pieghe della determinazione del prezzo di mercato, però affronterò la sfida. In una ristrutturazione subentrano elementi poco quantificabili, quali la percezione degli spazi, la moda ecc... Mentre per quanto riguarda il risanamento energetico così non dovrebbe essere, infatti i fattori che dovrebbero spostare il prezzo di mercato sono i costi sostenuti, più un congruo ricarico per l’impresa e comunque sempre proporzionati al reale beneficio in termini di risparmio energetico.

Così non è, infatti se facciamo una semplice analisi costi benefici sul caso studio presentato da Radio 24, notiamo che l’aumento di valore della casa, rispetto al risparmio energetico ottenuto (non ho volutamente parlato dell’aspetto etico che a maggior ragione non deve essere fatto pagare al consumatore), ha un grosso deficit, tanto che l’investimento ritornerebbe in 71 anni (vedi nota). E’ quindi ingiustificabile speculare sui prezzi del risanamento energetico, perché il plus valore, come sopra illustrato, non può essere giustificato con un valore immateriale , come ad esempio la posizione, ma piuttosto su valori quantificati e quantificabili.

Questo è un appello ai consumatori, piuttosto che una critica alle imprese, che se correttamente informati, possono innanzitutto capire i prezzi, criticarli e poter fare le loro contro proposte.

Nota:

Se consideriamo un’abitazione media di Superificie = 100 mq ed una classe energetica G in Lombardia (175 kWh/mq/a) otteniamo un consumo annuo stimato di 17.500 kWh con una spesa di 1.575 €/a.

Se consideriamo la trasformazione dell’abitazione da 100 mq, in una classe energetica B in Lombardia (58 kWh/mq/a) otteniamo un consumo annuo stimato di 5.800 kWh, con una spesa di 522 €/a. Il risparmio ottenuto è nell’ordine di 1.053 €/a, se rapportiamo il plus valore di mercato derivato dal risanamento (calcoliamo 75.000 €, la metà del plus valore totale  di 150.000 € ottenuti con il risanamento ), l’investimento, senza attualizzazione, ritornerebbe in 71 anni.